З 1 липня 2015 року вступив в дію Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, що пропонує більше можливостей за ті же гроші, але і вищу відповідальність.
(при натисканні відкриється картинка більшого розміру)
Взагалі держава ще з 2000-х років намагалася втягнути населення в процес масового створення ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків). В кінці 2001 року був прийнятий закон “Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків”.
Але відповідно до цього закону процес був дуже повільним. З вводом в дію нового закону все повинно змінитися. Щоб визначитися з формою управління будинком жителям надається 1 рік, тобто до 1 липня 2016 року.
Потрібно зазначити, що об’єднання необхідне і в ньому немає нічого страшного. ОСББ дозволить людям якісно доглядати за своїм багатоквартирним будинком, який є власним майном тих, хто в ньому живе.
В частині 2 статті 382 Цивільного кодексу України зазначено: “Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку; механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше 1 житлового або нежитлового приміщення; будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія у разі державної реєстрації таких прав.”
При цьому на ОСББ світ клином не зійшовся. Рішенням зборів співвласників всі або часткові функції управління будинком можна передати управителю або управляючій компанії. Монополія ЖЕКів в цій сфері йде в минуле.
Але якщо в якомусь будинку жителі проявлять звичайну байдужість і за рік нічого не вирішать, управляючого їм призначить місцева рада, уповноважений представник якого і буде підписувати договір на управління будинком від імені власників.
Саме це і викликає гаряче обговорення та незадоволення. Тим більше, що договір буде підписуватись всього на 1 рік і якщо жителям будинку призначена управляюча компанія не прийде до смаку, то вони можуть об’єднатися в окреме ОСББ. Якщо ні – то місцева рада знову призначить управителя терміном на 1 рік. У випадку, якщо одна з сторін не звернуться з письмовим зверненням про те, що вони хотять об’єднатися, то договір може автоматично продовжитися на такий же термін.
Після об’єднання власники квартир та власники нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку стають одною юридичною особою – ОСББ, створене ними з метою використання їх майна і управління ним, а також спільним майном будинку – це може бути дахи, підвали, сходові клітини, ліфти тощо.
Власники квартир і нежитлових приміщень в двох і більше багатоквартирних будинках об’єднані загальною прибудинковою територією, елементами благоустрою, інженерною інфраструктурою можуть створити одне об’єднання – асоціацію об’єднань співвласників багатоквартирного будинку.
Господарське забезпечення діяльності об’єднання реалізується або власними силами об’єднання або залученням на договірних умовах суб’єктів господарювання. Тобто бухгалтерів, юристів, ремонтні бригади, послуги по вивезенню сміття тощо.
Об’єднання має печатку і реквізити, а також розрахункові рахунки в банках, але воно не ставить за ціль отримання прибутку, це є неприбуткова організація. При цьому ОСББ відповідає за свої обов’язками засобами і майном об’єднання.
Від свого імені ОСББ може придбати майно, а також немайнові права і зобов’язання. Наприклад – комп’ютери, дитячі майданчики, отримувати кредити тощо. Також ОСББ може виступати позовачем та відповідачем в судах.
Джерелами фінансування можуть бути як власні кошти власників квартир, так і залучені кошти. Для самозабезпечення співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.
Об’єднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення (а не для юридичної особи), крім частини таких послуг, що оплачуються власниками нежитлових приміщень.
Найвищим органом управління ОСББ є загальні збори власників, які скликаються не рідше 1 разу в рік і рішення якого є обов’язковим для всіх співвласників.
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників,якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, крім рішень про призначення управителя або його відкликання, обрання уповноваженої особи співвласників під час укладання змін та розірвання договору з управителем, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі.
Серед важливих новацій те, що кожний співвласник має кількість голосів, пропорційну долі загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласників в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих в багатоквартирному будинку, але статутом об’єднання може бути встановлений інший порядок визначення кількості голосів.
Для керування поточною діяльністю загальні збори вибирають правління, а для його контролю за його фінансовою діяльністю вибирається ревізійна комісія або приймається рішення про залучення аудитора.
Даний закон видалив багато перешкод в діяльності ОСББ. Багато речей стають більш прозорими. Не вирішені проблеми зникають. Після об’єднання будинок (або група будинків) автоматично переходить на баланс ОСББ і знімається з балансу ЖКГ.
Раніше в законі про ОСББ не гаратнувало, що попередній балансоутримувач просто так віддасть будинок на баланс об’єднання. Тепер є чітка норма – бувшому балансоутримувачу дається три місяці з моменту реєстрації ОСББ, щоб передати всю наявну документацію на будинок.
Прибудинкова територія повинна належати ОСББ і воно вправі його отримати у власність. Але стоїть питання в тому, що якщо люди не створять ОСББ і їм призначать управителя, то саме управитель буде розпоряджатися цією земельною ділянкою, а не власники будинку.
Власність це і відповідальність і ризик. І її потрібно вміти захищати. Завжди, коли з’являються якісь можливості скористатися цінностями, за ним приходять люди, які захотять цим скористатися в своїх інтересах всупереч іншим.
Плюс об’єднання в тому, що воно може повністю контролювати куди діваються кошти, матеріальні та нематеріальні цінності об’єднання і вирішувати, на що їм потрібно їх витрачати. Наприклад, можна накопити кошти на утеплення будинку, встановлення енергозберігаючого обладнання, що дозволить значно знизити затрати.
В кінці-кінців, в рамках державної програми енергозбереження можна взяти кредит для придбання відповідних матеріалів і обладнання. При цьому по закону ОСББ можуть розраховувати на компенсацію до 40% від вартості придбаного, якщо воно було використано для енергоефективних заходів.
Основним джерелом фінансування ОСББ є вклади співвласників. Їх величина визначається загальними зборами. І не обов’язково вона може бути однакова для всіх. Але крім вкладів співвласників ОСББ може мати і інші джерела доходів, наприклад за наявності здавати в оренду нежитлові приміщення, давати дозволи на розміщення на своїх фасадах реклами і так далі, на скільки вистачить фантазії.
Тетяна Філоненко, спеціаліст по кредитуванню Сторожинецького відділення Ощадного банку:
“Мета проекту в рамках реалізації стратегічного завдання уряду щодо фінансування об’єднань з метою підтримки державної ініціативи для підвищення енергоефективності – надати можливість даному виду організацій (ОСББ) провести ремонтні роботи.
Якщо, наприклад, утеплюється фасад всієї будівлі, то ОСББ може взяти кредит в Ощадбанку на закупівлю матеріалів для проведення робіт. На саму оплату за виконання робіт кредит не надається. При проведенні утеплення будинку та місць загального користування є можливість зекономити до 50% енергії, що споживається.
Підставою для нарахування відшкодування є документ, який підтверджує факт отримання матеріалів для енергосберігаючих робіт. Кредит надається на 60 місяців під 25% річних де 40% від розміру кредиту повертає держава.”
Джерело: Сторожинецька міська рада
